Maklerrecht – Das hat sich geändert

Referentin: Bettina Juli-Heptner

Viele Immobilienverwalter sind neben der eigentlichen Tätigkeit in der WEG- und Mietverwaltung auch in der Vermittlung tätig. Mit Inkrafttreten zum 23.12.2020 wurde das Maklerrecht reformiert. Durch neue, bundesweit einheitliche Regelungen zur Provisionszahlung bei Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses soll mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt Einzug halten. Das lange diskutierte Bestellerprinzip konnte sich nicht bei der Reform durchsetzen, stattdessen aber die Provisionsteilung. Neu ist auch das Textformerfordernis für Verträge. Die Referentin erklärt, was darin zukünftig in welcher Form geregelt werden sollte. Abgerundet wird das Seminar durch Grundlagenwissen bei der Vermittlung von Wohnungen.Mehr …

Neues WEG: Die Entstehung der Gemeinschaft & vereinbarungsändernde Beschlüsse

Referentin: Bettina Juli-Heptner

Durch die WEG-Reform gibt es maßgebliche Änderungen beim bisherigen Konstrukt der „werdenden Gemeinschaft“. Bei der bisherigen Rechtslage gab es sowohl Probleme bei der Anwendbarkeit des Gesetzes als auch Probleme bei der Mitwirkung der Erwerber als zukünftige Wohnungseigentümer. Durch das neue WEG wird dies nun klarer, da die tatsächliche Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht. Dadurch ist es auch möglich, dass „Ein-Personen-Gemeinschaften“ existieren. Außerdem wurde im Zuge der Gesetzesreform die Rechtsfigur des werdenden Eigentümers klarer beschrieben.

Bislang hatten die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine Vereinbarung ins Grundbuch eintragen zu lassen, damit diese auch gegen spätere Sondernachfolger wirkten. Ausnahme war eine bestehende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, wodurch eine Vereinbarung auch ohne Grundbucheintrag gegen Sondernachfolger griff.
Neu ist, dass nun Beschlüsse, die auf Basis einer gesetzlichen Beschlusskompetenz gefasst werden, immer gegen Sondernachfolger wirken. Beschlüsse, die auf Basis einer Vereinbarung gefasst werden, sind hingegen eintragungspflichtig. Da diese neue Regelung auch für Altbeschlüsse gilt, ist es erforderlich, diese nachtragen zu lassen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Mehr …

Abmahnung des Mieters / Schnittstelle zum WEG- und Durchgriffsrechte gemäß WEMoG

Referentin: Maren Hampel

Jedem Wohnungseigentümer steht es frei, sein Sondereigentum einem Dritten zu überlassen. Üblicherweise handelt es sich dabei um eine Vermietung. Bereits in der Vergangenheit gab es immer wieder Konflikte in Gemeinschaften, in denen sowohl Mieter als auch Selbstnutzer leben, auch wenn es ein gemeinschaftliches Regelwerk für das Zusammenleben gibt. Bislang war es die Pflicht des Wohnungseigentümers, für die Einhaltung durch den Mieter zu sorgen. Zwischen der Gemeinschaft und dem Mieter gab es hingegen kein Rechtsverhältnis, auch wenn der Mieter naturgemäß auch gemeinschaftliches Eigentum mitnutzt, z.B. das Treppenhaus, Keller etc.
Im Seminar wird behandelt, wie man mit Störungen durch den Mieter umgehen muss und was die Gemeinschaft zu dulden hat.
Im neuen WEG wurde aber erstmals ein direktes Durchgriffsrecht der Gemeinschaft gegen den Mieter gestaltet: Zukünftig muss ein Mieter Erhaltungs- und Baumaßnahmen, die von der Gemeinschaft beschlossen wurden, dulden – sowohl im Gemeinschaftseigentum als auch in anderem Sondereigentum. Aus dieser neuen Regelung ergibt sich die Pflicht, die jeweilige Maßnahme anzukündigen. Als Organ der Gemeinschaft ist dies eine neue Aufgabe des Verwalters. Mehr …

Verwalterfrühstück VDIV Hessen e.V.

Referentin: RAin Maren Hampel, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht, KNH Rechtsanwälte, Frankfurt

Veranstalter: Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V.

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Mediation – Konfliktlösungsmöglichkeiten in der WEG- und Mietverwaltung

Referentin: Bettina Juli-Heptner

Jeder Verwalter kennt diese Situationen: In einer Eigentümerversammlung ist zu einem bestimmten Thema keine Einigung zu finden und die unterschiedlichen Ansichten führen zum Konflikt der Eigentümer untereinander. In einem Mietshaus herrscht erbitterter Kleinkrieg unter den Mietern oder zwischen Mieter und Vermieter. In sogenannten Dauerschuldverhältnissen ist dies Gift für das gemeinsame Leben im Haus und zeitraubend und wenig effektiv für die Verwaltung.

Nach wie vor sind in Hessen rund 25 Prozent der Zivilverfahren Wohnungssachen, überwiegend Wohnungsmietsachen. Dass Gerichtsverfahren sich hinziehen können, Kosten verursachen und meist weiteren Unmut unter den Beteiligten verursachen, ist kein Geheimnis. Ein in wohnungsrechtlichen Streitigkeiten immer öfter genutzte Alternative hierzu ist die viel schnellere, erfolgreichere und günstigere Mediation, dies sowohl vor einem gerichtlichen Mediator als auch vor einem Anwaltsmediator. Es werden Lösungen gefunden, die sachgerecht sind und die Interessen aller Beteiligten berücksichtigen. Dabei bedienen sich die Miteigentümer, Mieter, Vermieter und der Verwalter eines erfahrenen Mediators, der eine Klärung herbeiführen und damit auch wieder Vertrauen und eine sogenannte Sachebene zwischen den Parteien schaffen kann. RAin Bettina Juli-Heptner, seit 2013 als Mediatorin zugelassen, erläutert praxistauglich die einzelnen Schritte einer Mediation und geht auf die Vorteile eines solchen Verfahrens ein.

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Online-Seminar: Verwalter-NewsRoom

Referentin: Bettina Juli-Heptner u.a.
Veranstalter: Verband der Immobilienverwalter Hessen e. V.

Aufgrund der Hygienestandards von COVID-19 findet die Veranstaltung als Online-Seminar statt.

Diese Themen erwarten Sie:

  • Auswirkungen der WEG-Novelle auf bauliche Maßnahmen, Modernisierungen und Instandsetzungen in der WEG
  • Unterschiede zwischen Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht
  • Voraussetzungen für Mietminderungen und der Umgang damit
  • Die virtuelle Eigentümerversammlung

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Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Referentin: Maren Hampel

Auch wenn es längst bekannt sein sollte, gibt es immer wieder Fragen zur Zuordnung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, zum Teil auch aufgrund unklarer oder gar fehlerhafter Formulierungen in Teilungserklärungen. Gerade bei Balkonen, Terrassen etc. ist dann auch noch zwischen einzelnen Bestandteilen zu unterscheiden, wenn es um die Gebäudekonstruktion oder -sicherheit geht. Ein weiterer Streitpunkt in der WEG sind oftmals auch Rauchwarnmelder, Absperrventile und weitere technische Einrichtungen.

Diese Zuordnung ist jedoch sehr wichtig, da sie insbesondere auch über die Kostentragungspflicht zwischen der Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümern entscheidet. Verwalter sollten daher immer darauf achten, dass eindeutige Beschlüsse oder Vereinbarungen vorhanden sind, die auch die Grenzfälle regeln. Dabei ist ebenso zu berücksichtigen, welche Entscheidungen bereits in der Rechtsprechung getroffen wurden und ob ggf. Diskrepanzen zur Teilungserklärung bestehen. RAin Maren Hampel diskutiert mit Ihnen Grenzfälle aus Ihrem Verwalteralltag – von A wie Absperrventil bis Z wie Zähleinrichtungen für Wasser-, Wärme- und Energieversorgung.

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Brandschutz – Grundlagen der Hessischen Bauordnung und Aufgaben des Verwalters

Referentin: Vanessa Werner

Seit dem Hochhausbrand im „Grenfell Tower“ in London ist vielen Menschen wieder präsent, welche Ausmaße ein Feuer nehmen kann. Das Regierungspräsidium Darmstadt handelte kurzfristig und forderte für Hochhäuser im Regierungsbezirk Angaben zu den verwendeten Baustoffen ein. Falls diese nicht vorlagen, war in der Regel eine Öffnung der Fassade notwendig.

Die Grundlagen finden sich in der Hessischen Bauordnung, in der vielfältige Vorgaben festgeschrieben sind.

Vanessa Werner geht mit Ihnen die wichtigsten Punkte aus rechtlicher Sicht durch: Von Baustoffen über Wände und Decken bis hin zu Rettungswegen. Rauchwarnmelder und Brandmeldeanlagen bleiben auch nicht außer Acht. Es wird besprochen, welche Maßnahmen ein Verwalter ergreifen muss, wenn er oder ein Fachmann, bspw. im Rahmen einer Brandverhütungsschau, Diskrepanzen zur Bauordnung feststellt.

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Die Eigentümerversammlung

Referentin: Bettina Juli-Heptner

Es handelt sich um ein Auffrischungs-Seminar, in dem Basis-Wissen wiederholt wird. Das Seminar ist nicht für Neueinsteiger geeignet.

In der WEG-Verwaltung ist die Eigentümerversammlung einer der wichtigsten Termine im Jahr.

Für manche Eigentümer ist es der einzige persönliche Kontakt mit ihrem Immobilienverwalter. Deshalb, und weil es sich um eine Grundaufgabe der Verwaltung handelt, ist besonders wichtig, das alles ordnungsgemäß und rechtssicher vorbereitet wird.

Bettina Juli-Heptner geht mit Ihnen noch einmal die wichtigsten Punkte durch:

  • Korrekte Einladung und Tagesordnung, mögliche Ladungsmängel
  • Stimmrechte und Vollmachten
  • Erforderliche Mehrheitsverhältnisse bei Beschlüssen
  • (Wieder-)Wahl des Verwalters und ggf. Neuabschluss des Verwaltervertrages
  • Protokollerstellung, -versand und Beschlusssammlung

Ein weiterer Fokus liegt auf dem Umgang mit „Störern“ in der Versammlung. Welche Maßnahmen Sie als Versammlungsleiter bei überlangen Wortbeiträgen, Beleidigungen etc. ergreifen dürfen, wird ebenfalls diskutiert.

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Trinkwasserverordnung

Referentin: Maren Hampel

Durch die Trinkwasserverordnung und die darin festgelegten Prüfungen/Beprobungen sollen Legionellen bekämpft werden und die Legionellose – die aus einer Infektion mit diesen Keimen resultierende Erkrankung – eingedämmt werden.

Seit der Novellierung der Trinkwasserverordnung 2012 treffen den Immobilienverwalter Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten rund um die Beprobung, wenn die Voraussetzungen für die Untersuchungspflicht der Trinkwasser-Installation zutreffen und dementsprechend in Mehrfamilienhäusern alle drei Jahre eine Untersuchung stattfinden muss.

2017 wurde die Verordnung aufgrund von EU-Vorgaben erneut geändert. Zur Diskussion stand dabei, ob die Probenentnahme und Untersuchung der Probe nur noch von einem Unternehmen durchgeführt werden darf, d.h. die Unterauftragsvergabe sollte verboten werden.

Maren Hampel erklärt, welche Aufgaben Sie als Verwalter konkret übernehmen und welche Schritte Sie bei einem positiven Befund auf Legionellen unternehmen müssen.

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